A terézvárosi modell működik
A VI. kerületben idén januártól tilos a lakások rövid távú bérbeadása, ami alól csak a közösségi szálláshelyként funkcionáló ingatlanok jelentenek kivételt. Az ingatlan.com elemzése szerint ennek köszönhetően 60 százalékkal csökkent az Airbnb-k száma, de így is több mint 800 rövid távú kiadásra használt lakás található a piacon. Ezzel párhuzamosan a hosszú távra kiadó lakások kínálata éves összevetésben 34 százalékkal bővült 1330 lakáshirdetésre, ami ezzel a legnagyobb volument jelenti a belvárosi kerületek albérletkínálatában. A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődések száma éves összevetésben 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet 11 százalékkal csökkent.
„A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését” – mondta erről Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Terézvárosban jelenleg 280 ezer forint az átlagos havi lakbér, ami a legalacsonyabb összeg a belvárosi kerületek közül. Tavaly májushoz képest ráadásul a terézvárosi albérletárak nem is változtak, a szeptemberi 300 ezer forintos bérleti díjszinthez képest még csökkentek is.
Sorra lépnek a belvárosi kerületek
A VIII. kerületi önkormányzat társadalmi egyeztetésre bocsátotta a rövid távú lakáskiadás szabályozásáról szóló terveit. Ezzel a IX. kerület kivételével szinte mindegyik belvárosi kerület napirendre vette már a lakáshotelek kérdését. Az I., V., VI., VII. és VIII. kerületben is felmerült már a rövid távú lakáskiadás szigorítása, miközben Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére.
Az ingatlan.com elemzése szerint Budapesten közel 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes lakásállomány egy százaléka. Az Airbnb-k több mint 80 százaléka azonban hat belvárosi kerületbe koncentrálódik, ahol így átlagosan a lakások több mint 4 százalékát adják ki rövid távra. A legnagyobb kínálat a VII. kerületben látható, ahol több mint 3200 lakáshotel működik – ez a kerületi lakásállomány 8,4 százaléka.
A bevételi különbség továbbra is jelentős: az V. kerületben egy rövid távra kiadott lakás átlagos havi bevétele 725 ezer forint körül alakulhat, miközben a hosszú távú bérleti díj átlaga 350 ezer forint. A VI. kerületben 683 ezer forintos rövid távú bevétel áll szemben 280 ezer forintos átlagos havi bérleti díjjal. Balogh László ugyanakkor felhívta a figyelmet arra, hogy a bruttó bevételi különbség önmagában félrevezető lehet, mert az Airbnb-üzemeltetésnek jóval magasabb a költsége, és a szabályozási környezet is komoly kockázatot jelent.
Kérdések és kihívások
A terézvárosi modell sikere ellenére számos kérdés maradt nyitva. A kerületnek nincs joga az Airbnb általános betiltására, csak a magánszálláshelyként működő lakásoknál tudták megtiltani a rövid távú kiadást. Így a lakások egy részét továbbra is ki lehet adni rövid távra más jogi forma használatával, például közösségi szálláshelyként. Ez a kiskapu gyengítheti a szabályozás hatékonyságát.
További kérdés, hogy a szabályozás milyen hatással lesz a turizmusra és a helyi gazdaságra. A belvárosi kerületekben az Airbnb-lakások kihasználtsága jellemzően 64–70 százalék között alakul, ami továbbra is erős bevételi potenciált jelent a tulajdonosok számára. A szigorítások miatt azonban egyes befektetők eladhatják lakásaikat, ami tovább növelheti a kínálatot a hagyományos lakáspiacon.
A Hangunk szerint a terézvárosi modell fontos tanulságokkal szolgál a többi belvárosi kerület számára. A szabályozás hatására nőtt az elérhető árú albérletek száma, ami enyhítheti a budapesti lakhatási válságot. Ugyanakkor a kiskapuk és a jogi bizonytalanságok miatt a szabályozás hosszú távú hatékonysága még kérdéses. A következő hónapokban kiderül, hogy a többi kerület milyen eszközökkel és milyen eredménnyel lép fel a rövid távú lakáskiadás ellen.