A piaci kamatláb emelkedésének oka és mértéke
A piaci lakáshitelek átlagos kamatlába az Otthon Start megjelenése után látványosan megugrott. Míg 2025 augusztusáig 6,55–6,90 százalék között mozgott a regisztrált érték, a múlt év októbere óta egy szűk, ám jóval magasabb sávban, 7,66–7,85 százalék között ingadozik – derül ki a BiztosDöntés.hu elemzéséből.
Ez az emelkedés nem véletlen, és nem is egyszerűen a piaci kamatláb általános emelkedésének következménye. Az elemzők szerint az összefüggés az, hogy az Otthon Start bevezetése után az ügyfelek masszívan a támogatott konstrukció felé fordultak, így a piaci szegmens ügyfélbázisa megváltozott. Az, aki képes volt a piaci hitel szigorú feltételeit teljesíteni, továbbra is azt választja – de az átlagos ügyfél most a támogatott konstrukcióba áramlik.
A piaci lakáshitelek alacsonyabb kamatához szigorú feltételek szükségesek: magas jövedelem, több tízmilliós hitelösszeg, hitelfedezeti biztosítás megkötése, vagy más hitelkonstrukció egyidejű igénylése. Ezek a korlátok miatt az ügyfelek nem tudják vagy nem akarják teljes mértékben kihasználni a felkínált kedvezményeket. Az átlagos magyar család számára ezek a feltételek gyakran meghaladják a lehetőségeket – így a piaci hitelek átlagos kamatláb magasabb marad.
Az Otthon Start dominanciája a piacon
A támogatott konstrukció fő előnye az egyszeri, több százezer forintos jóváírás, amely a piaci hitelekhez nem kapcsolódik. Ez nem csupán egy kedvezmény – ez a lakásvásárlás gazdaságossága szempontjából jelentős tényező. Az idei év első két hónapjában megkötött lakáshitel-szerződések közel 80 százaléka támogatott volt, ebből a döntő rész az Otthon Start. Az ingatlan.com adatai szerint három lakáshitelből kettő az Otthon Start konstrukció – ez a piac szerkezetének radikális átalakulásáról tanúskodik.
A BiztosDöntés.hu pénzügyi szakújságírója szerint a piaci lakáshitelekhez nem kapcsolódnak olyan nagy összegű egyszeri jóváírások, mint az Otthon Start hitelnél. Ez nem meglepő: a támogatott hitel sokkal vonzóbbá teszi a lakásvásárlást az átlagos magyar család számára. Az Otthon Start nem csupán egy alacsonyabb kamatú hitel – ez egy olyan intézmény, amely a lakásfinanszírozást elérhetőbbé teszi azok számára, akik a piaci feltételeket nem tudják teljesíteni.
A piac szerkezetének megváltozása azonban nem csupán az Otthon Start sikerét mutatja. Ez azt is jelenti, hogy a piaci szegmens ügyfélbázisa szűkült, és az ott maradó ügyfelek nagyobb része azok közül kerül ki, akik képesek a szigorú feltételeket teljesíteni. Ez magyarázhatja a piaci kamatláb emelkedését is – az ügyfélmix megváltozása miatt a bankok magasabb kockázatot számítanak be.
A piaci verseny továbbra is él
Attól függetlenül, hogy a piaci feltételű lakáshiteleknél nincsenek nagy összegű egyszeri jóváírással kecsegető akciók, a BiztosDöntés.hu lakáshitel-kalkulátora szerint ezeknél a konstrukcióknál is erős a verseny, és bőven kínálnak kedvezményeket a bankok. Ez azt jelenti, hogy a piaci szegmens nem teljesen lezárult – azok számára, akik képesek a szigorú feltételeket teljesíteni, továbbra is lehetnek érdekes ajánlatok.
A bankok továbbra is versenyeznek a magas jövedelmű, nagyobb önerővel rendelkező ügyfelekért. Ezek az ügyfelek számára a piaci hitelek továbbra is versenyképesek lehetnek, különösen akkor, ha képesek a feltételeket teljesíteni és a kedvezményeket kihasználni. A piaci szegmens azonban már nem az elsődleges növekedési terület – az Otthon Start az, amely a lakásfinanszírozás új dinamikáját határozza meg.
Intézményi kontextus
Az Otthon Start bevezetése a magyar kormányzat lakásfinanszírozási stratégiájának központi eleme. A támogatott hitel célja az, hogy a lakásvásárlást elérhetőbbé tegye az átlagos magyar család számára, és ezzel a lakáspiaci kereslet stabilizálása mellett a demográfiai kihívásokra is válaszoljon. Az eddig elért eredmények – az első két hónapban megkötött szerződések 80 százaléka támogatott – azt mutatják, hogy az intézmény elérte a célját.
A piaci kamatláb emelkedése azonban rámutat arra, hogy az Otthon Start bevezetése nem csupán a támogatott szegmenst érintette. A piac szerkezetének megváltozása azt jelenti, hogy a piaci szegmens ügyfélbázisa szűkült, és az ott maradó ügyfelek nagyobb része azok közül kerül ki, akik képesek a szigorú feltételeket teljesíteni. Ez a folyamat hosszú távon azt jelenti, hogy a lakásfinanszírozás két szegmensre bomlik: a támogatott és a prémium piaci szegmensre.
Ez a polarizáció nem feltétlenül negatív – a támogatott hitel az átlagos család számára elérhetővé teszi a lakásvásárlást, míg a piaci szegmens a magasabb jövedelmű ügyfeleknek marad. Az azonban fontos, hogy a piaci szegmens továbbra is versenyképes maradjon, és a bankok ne használják az Otthon Start dominanciáját arra, hogy a piaci kamatokat indokolatlanul megemeljék.